Vider une maison en indivision quand les héritiers ne sont pas d'accord

Le Code civil belge tient en une phrase ce que beaucoup de familles découvrent trop tard : « chaque copropriétaire peut exiger à tout moment le partage ». Personne n'est obligé de rester propriétaire d'une maison avec ses frères et sœurs. Mais tant que le partage n'a pas eu lieu, personne ne peut non plus décider seul de ce qu'elle devient.

C'est entre ces deux règles que se coincent la plupart des débarras de succession.

Que dit la loi sur une maison héritée à plusieurs ?

Quand une personne décède en laissant plusieurs héritiers, la maison et tout ce qu'elle contient leur appartiennent ensemble, en indivision. Le livre 3 du Code civil, en vigueur depuis le 1er septembre 2021, appelle cette situation la copropriété fortuite, et lui consacre quelques articles qu'il vaut la peine de connaître. Nous les résumons ici tels que nous les avons lus le 6 octobre 2026 ; pour votre situation, seul votre notaire fait foi.

• Article 3.72 : un copropriétaire peut accomplir seul les actes conservatoires et d'administration provisoire. Il peut aussi disposer seul des biens qui périssent ou se déprécient rapidement.
• Article 3.73 : les autres actes d'administration et les actes de disposition demandent l'accord de tous. Le juge peut passer outre un refus qui constitue un abus de droit.
• Article 3.75 : chacun peut exiger le partage à tout moment ; les copropriétaires peuvent convenir de le suspendre pour cinq ans au plus, renouvelables.

Traduit en gestes concrets : l'héritier qui a les clés peut fermer la maison, vider le frigo, faire réparer une fuite, relever le courrier. Il ne peut pas, sans les autres, vider la maison, vendre le buffet, donner les vêtements ou faire racheter le mobilier.

Où se situent les désaccords, en pratique ?

Rarement sur le principe. Presque tous les héritiers veulent que la maison soit vidée un jour. Ils divergent sur trois points.

Le calendrier

Celui qui habite à côté veut vider vite : il paie les trajets, il ouvre la porte aux experts, il voit la maison se dégrader. Celui qui habite loin n'est pas pressé, ou voudrait venir une dernière fois. Aucun des deux n'a tort, et la loi ne tranche pas pour l'un.

Les objets

Deux héritiers veulent la même horloge. Un troisième voudrait tout vendre. Le désaccord porte souvent sur quelques objets précis, rarement sur l'ensemble — c'est une bonne nouvelle, parce qu'il se règle objet par objet.

La valeur

« Ce mobilier vaut une fortune » contre « personne n'en voudra ». Sans estimation, chacun garde son chiffre, et la discussion tourne en rond.

Comment débloquer la situation ?

Dans l'ordre, du plus simple au plus lourd.

1. Un inventaire photographié, partagé avec tous. Personne ne peut plus soupçonner un autre d'avoir fait disparaître quelque chose, et chacun voit ce dont on parle. C'est la première étape de notre guide des premières démarches, et c'est en indivision qu'elle sert le plus.
2. Une liste des souhaits : chaque héritier note ce qu'il veut garder. Les objets demandés par une seule personne se règlent tout de suite. Restent les objets disputés.
3. Une estimation indépendante, remise par écrit à tous. Elle ne règle pas le désaccord, mais elle remplace les impressions par un chiffre que chacun peut faire vérifier ailleurs.
4. Un accord écrit, signé par tous, qui dit ce que chacun garde, ce qui est vendu, à qui revient le produit, et à quelle date la maison est vidée. Un e-mail approuvé par chacun vaut mieux qu'une promesse au téléphone ; le notaire peut le formaliser.
5. La médiation du notaire qui suit la succession, quand les héritiers ne se parlent plus directement.
6. Le partage judiciaire, en dernier recours : le tribunal désigne un notaire pour mener les opérations. Notaire.be le décrit comme plus long et plus coûteux que le partage amiable.

Que peut faire une entreprise de débarras dans ce contexte ?

Pas grand-chose avant l'accord, et c'est normal. Nous ne vidons pas une maison sur l'instruction d'un seul héritier quand nous savons que les autres s'y opposent : nous mettrions la personne qui nous appelle en difficulté, et nous avec.

Ce que nous pouvons faire, en revanche, sert directement à débloquer :

• une visite d'estimation, gratuite, à laquelle tous les héritiers peuvent assister ou se faire représenter ;
• un devis écrit qui détaille ce qui est racheté et ce qui ne l'est pas, objet par objet, adressé à tous ;
• une date de chantier fixée seulement quand l'accord est signé ;
• la mise de côté, pendant le chantier, des objets attribués à chacun, rangés séparément et remis à la personne désignée.

Le devis écrit est souvent ce qui fait avancer les choses : il est plus facile de se mettre d'accord sur un document que sur une impression.

Et si un héritier refuse simplement tout ?

Il arrive qu'un héritier ne réponde plus, ou refuse par principe. La loi prévoit deux issues : demander le partage, que personne ne peut refuser, ou demander au juge de constater qu'un refus est abusif. Ce sont des procédures, avec des délais et des frais, et elles relèvent d'un notaire ou d'un avocat — pas de nous.

Avant d'en arriver là, une dernière tentative fonctionne souvent : proposer par écrit une date précise, avec l'inventaire et l'estimation en annexe, et un délai raisonnable pour répondre. Un héritier qui refuse « en général » accepte plus facilement une proposition concrète.

Le moment venu, le chantier lui-même est le plus simple des problèmes. Notre page sur le débarras après décès en décrit le déroulé, et la demande de visite peut être faite par n'importe lequel des héritiers, au nom de tous.

Sources

Consultées le 6 octobre 2026. Cet article informe, il ne remplace pas l'avis de votre notaire ou de votre avocat.

• Code civil, livre 3 « Les biens » (Justel), art. 3.72, 3.73 et 3.75
• Notaire.be — indivision ou partage d'une succession