Een woning in onverdeeldheid leegmaken als de erfgenamen het oneens zijn

Het Burgerlijk Wetboek zegt het in één zin: elke mede-eigenaar kan te allen tijde de verdeling vorderen. Niemand is verplicht samen met broers en zussen eigenaar te blijven van een huis. Maar zolang er niet verdeeld is, beslist ook niemand alleen wat ermee gebeurt.

Tussen die twee regels lopen de meeste ontruimingen na een nalatenschap vast.

Wat zegt de wet over een woning die u samen erft?

Laat iemand meerdere erfgenamen na, dan behoren de woning en de inboedel hen samen toe, in onverdeeldheid. Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, in werking sinds 1 september 2021, noemt dat toevallige mede-eigendom. Wij vatten de belangrijkste artikels samen zoals wij ze op 6 oktober 2026 lazen; voor uw situatie is alleen uw notaris bevoegd.

• Artikel 3.72: een mede-eigenaar mag alleen bewarende handelingen en daden van voorlopig beheer stellen, en alleen beschikken over goederen die snel bederven of in waarde dalen.
• Artikel 3.73: de andere daden van beheer en beschikking vragen de instemming van alle mede-eigenaars. De rechter kan een weigering die rechtsmisbruik is, opzijzetten.
• Artikel 3.75: elke mede-eigenaar kan te allen tijde de verdeling vorderen; de mede-eigenaars kunnen afspreken die uit te stellen, voor hoogstens vijf jaar, hernieuwbaar.

Concreet: wie de sleutels heeft, mag de woning afsluiten, de frigo leegmaken, een lek laten herstellen. Zonder de anderen mag hij de woning niet leegmaken, het dressoir niet verkopen en de inboedel niet laten opkopen.

Waarover is men het in de praktijk oneens?

Over de timing. Wie dichtbij woont, wil snel vooruit: hij betaalt de verplaatsingen en ziet de woning achteruitgaan. Wie ver woont, heeft geen haast of wil nog één keer langskomen. Geen van beiden heeft ongelijk.

Over de voorwerpen. Twee erfgenamen willen dezelfde klok, een derde wil alles verkopen. Het meningsverschil gaat meestal over enkele stukken, zelden over het geheel — en dat is goed nieuws, want het laat zich stuk per stuk oplossen.

Over de waarde. „Die inboedel is een fortuin waard” tegenover „niemand wil dat nog”. Zonder schatting houdt iedereen vast aan zijn eigen bedrag.

Hoe doorbreekt u de impasse?

1. Een gefotografeerde inventaris, gedeeld met iedereen — de eerste stap uit onze gids voor de eerste stappen.
2. Een lijst met wensen: wat door één persoon gevraagd wordt, is meteen geregeld. Wat overblijft, zijn de betwiste stukken.
3. Een onafhankelijke, schriftelijke schatting, aan iedereen bezorgd en elders te controleren.
4. Een schriftelijk akkoord, door allen ondertekend: wie wat houdt, wat verkocht wordt, wie de opbrengst krijgt, wanneer de woning leeg is.
5. Bemiddeling door de notaris die de nalatenschap behandelt.
6. De gerechtelijke verdeling, als laatste middel: de rechtbank wijst een notaris aan. Dat duurt langer en kost meer dan een minnelijke verdeling.

Wat kan een ontruimingsbedrijf dan doen?

Weinig vóór het akkoord, en dat hoort zo. Wij maken geen woning leeg op vraag van één erfgenaam als wij weten dat de anderen zich ertegen verzetten. Wat wij wel kunnen: een gratis schattingsbezoek waarbij alle erfgenamen aanwezig kunnen zijn, een schriftelijke offerte per stuk aan allen, een datum die pas vastligt na het akkoord, en tijdens de ontruiming de stukken die aan elke erfgenaam toegewezen zijn apart houden.

Een schriftelijke offerte brengt de zaken vaak in beweging: over een document raakt men makkelijker akkoord dan over een indruk.

Weigert een erfgenaam alles, dan blijven de verdeling of de rechter. Dat zijn procedures voor een notaris of advocaat, niet voor ons. Een concreet voorstel met datum, inventaris en schatting in bijlage werkt vaak nog vóór het zover komt. Hoe de ontruiming zelf verloopt, leest u bij ontruiming na overlijden; een bezoek aanvragen kan elke erfgenaam, namens allen.

Bronnen

Geraadpleegd op 6 oktober 2026. Dit artikel informeert, het vervangt het advies van uw notaris of advocaat niet.

• Burgerlijk Wetboek, boek 3 „Goederen” (Justel), art. 3.72, 3.73 en 3.75
• Notaire.be — onverdeeldheid of verdeling van een nalatenschap (Franstalige pagina)